撰文 | 杨波

“提前还款了50万”，是的朋友小周最近向深蓝财经吐露，大波贷“要省44万利息，年轻月供从4400降到1300，人提感觉一下子轻松了，前还再也不压抑了。是的”

小周说，大波贷此前他的年轻房贷总共75万，每月还款4400元，人提贷款利率是前还5.6%，期限30年。是的

据深蓝财经了解，大波贷提前还款前，年轻他已经还款50个月，人提累计还款22万元，前还但是房贷余额还剩70万。也就是说，本金部分总共只还了4.5万，其他的17.5万全是利息。

小周坦言，“感觉以前的利息太高了，这几年还的全是利息，简直受不了”。

小周给深蓝财经算了一笔账，如果不提前还款，他还要还款310个月，累计还款金额136万。减去贷款本金70万，利息还需要66万。

这次提前还款50万，剩余利息少了46万，月供也降到1300一个月了。虽然提前还了贷款，小周荷包里仅剩下1万多元，但这样的决定并不让他后悔。

小周解释，一是月供压力少了很多，以前工资大部分都还贷款了；二是利息节省了46万；三是之前的贷款利率太高了（5.6%），手里的钱无论投什么，都赚不够这个成本，“思来想去，还是提前还款最实在。”

这可能并非个例。在社交平台上，提前还款似乎已成为一股潮流。

理由是，提前还贷款能节约下大笔利息，能减轻还款压力。更重要的是，股票和基金持续下跌，令他们手里的钱实在“无处安放”。数据显示，如今的理财产品，收益率普遍低至3%以下，定期存款利率比这更低，“宝宝类”活期产品收益率更是低于2%。

当稳定的投资收益不如房贷利率时，“提前还款能节省利息支出，节省利息就是赚钱了”。

举个例子，如果贷款余额50万，房贷利率5.5%，那么一年利息支出就是2.75万。如果投资收益率稳健且高于5.5%，那么大可不必提前还款，因为收益减去利息还有赚。反之，在当下背景下，稳健的收益率大多徘徊在3%左右，那么一年投资回报仅1.5万。

一顿操作下来，每年还倒亏1.25万。

这是明账，大家都会算。

提前还贷还有一个重要原因。

小周说，当时他的房子买成150万，首付75万，贷款75万。如今过去了4年多，房价几乎没涨。但是她已经付出了17.5万利息以及3.5万契税等，算上首付款的资金成本9万（75万*3%*4年），装修费20万，合计50万。就这，还没包括装修费。

在房价不涨的情况下，如果装修价值折算成15万，这套房产净价值还剩下95万（150万+15万-70万贷款余额）。但他累计支出的金额为125万（75万首付+50万支出）。

也就是说，在4年房价不涨的假设下，他买这套房子已经亏了30万（125万-95万）。只有当房价涨到195万，他才能勉强保本。算一算，这相当于房价要上涨30%。

说的直白点，如果房价不涨或者微涨，贷款买房就是亏钱。如果房价下跌，更是亏得“一塌糊涂”。

事实上，过去3年来，全国一线城市房价能够不跌的，已经算坚挺了。大多说城市房价都是下跌的。

这无疑是让贷款购房者“雪上加霜”，相当于在他们“伤口上撒盐”。

“房住不炒”已经深入人心。不仅仅是三四五线城市，一二线城市“炒房热情”都在渐渐消退甚至消失。“房住不炒”其实就是浇灭房价“上涨预期”，使得投资性购房退出市场。

有观点认为，当房价上涨速度能够大于房贷利率下，持有“房产”，购房贷款越多，越能够赚钱，能够“抗通胀”。一旦房价上涨速度低于房贷利率，或者房价不涨，“房贷越多”亏损越大。这个时候，房贷成为现金的“黑洞”，成为“净资产”的“吞金兽”。

这时候你会发现，你辛辛苦苦每月还进银行的月供，不但没有令你“净资产增长”，反而越还款“净资产”越少。

真是应了那句话，“一辈子在为银行打工”。

因此，从投资的角度看，如果没有更高、更稳健的投资渠道，的确应该提前还款。

当然，要不要提前还贷，也不能一概而论。

有些人是公积金贷款，利率低至3.25%，这样的利息成本，或许不必提前还款。可以将多余的现金买入稳健的银行理财，收益大概率能够超过这个成本。

另外，还要考虑家庭的现金收入，以及家庭未来的现金支出因素。

如果还了大额资金，手里余钱就不多了，家里上有老下有小的，万一需要急用钱，到时候拿不出钱也不行。

当下疫情反反复复，工作可能“说丢就丢”了。到时候，手中留有一定的积蓄，还能支撑一段时间；如果提前还了款，家庭可能很快陷入现金流危机。

能让有能力的人提前还贷，一定程度上也说明，中国人的贷款利率整体蛮高的。

根据央行5月6日发布的数据，今年3月份，我国新发放个人住房贷款利率为5.42%，比年初降低了17个基点。即便如此，5.42%的平均利率，也已经远超定期存款利率（三年期2.75%）和银行低风险理财产品（4%左右）的利率。

其实非常多的人都不清楚，“等额本息还款前几年绝大部分还的是利息”。等到要卖房，或者想要提前还款的时候，才大呼坑爹（有过提前还款经历的人都有此感），原来辛辛苦苦还了几年，本金才还了一点点，其他的大头全是利息！

当然，操作提前还款也很简单。

现在绝大多数银行的APP里面，都能直接操作。只要还款满一年，大多数银行都是不收违约金的。

看到这里，你觉得自己是否应该提前还贷呢？

(责任编辑：探索)